Рынок недвижимости активно развивался в первой половине текущего года, тенденции, наметившиеся в 2007 году, продолжили свое развитие. Однако мировой кризис ликвидности, который дошел до российского рынка этой осенью, внес свои коррективы в развитие рынка недвижимости, планы компаний и потребителей всех сегментов рынка. С концепцией «Тихой гавани» пришлось распрощаться, падение цен также заставило принять за факт нынешнею ситуацию даже самых безудержных оптимистов, веривших в бесконечный рост цен на недвижимость.
Уходящий 2008 год у игроков рынка недвижимости больше связан с кризисом, который принес много негативных трендов и немного позитивных. Для многих уходящий 2008 стал годом обретения чувства реальности, считают эксперты. В следующем году кризис будет углубляться и, как говорят, игроки рынка начнут «щупать дно» в надежде, что не придется это «дно» копать.
Коррекция или падение?
Увеличение вливания денег в экономику без создания условия для предложения вызвали за последние годы опережающий рост цен на жилье по сравнению с объемом финансирования, объемом кредитов, которые выделяло правительство и кредитные организации. Правительство делало ставку на поддержание спроса, а не предложения. Сейчас рынок недвижимости «спускает пары», говорят эксперты.
Рынок видится им наиболее непредсказуемым по сравнению с прошлыми годами, большинство опрошенных экспертов не берутся с точностью прогнозировать падение цен на недвижимость в следующем году.
Однако, как считают игроки рынка, основная коррекция цен на недвижимость уже прошла за последние месяцы 2008 года. Учитывая скрытые скидки и результаты торгов, цены на квартиры в столице, по данным центра «Индикатора рынка недвижимости», стоимость московских квартир к концу 2008 года уже потеряла порядка 20%-30%. В 2009 году эти квартиры могут потерять в цене уже немного, возможно дополнительные 10%-15%.
Вероятно, цены на менее ликвидные предложения в 2009 году могут опуститься еще на 30% и более.
Если говорить о ситуации в коммерческой недвижимости, то наиболее всего кризису подвергся офисный сегмент. Ставки аренды начали корректироваться еще летом и к концу года опустились на 25-30%, более консервативная продажа офисных помещений упала не более чем на 15%, отмечают эксперты.
Торговая и складская недвижимость пока не сдают свои позиции. Коррекция цен на склады была минимальной — порядка 10%. В торговой недвижимости падения цен пока не произошло.
90% госсредств на спрос, 10% — на стимулирование предложения
В конце декабря на заседании совета по приоритетным национальным проектам министр регионального развития Виктор Басаргин сделал ряд важных заявлений. Так, по его словам, более 1 трлн рублей будет направлено в будущем году на реализацию программы «Жилище».
В.Басаргин отметил, что объемы финансирования из федерального бюджета в 2009 году более чем в три раза превышают показатели текущего года.
«Столь значительный рост объясняется единовременным выделением 200 млрд рублей на поддержку ипотеки, а также направлением около 90 млрд рублей на обеспечение жильем тех категорий граждан, которые определены в законодательстве», — указал министр.
По его данным, более 90% федеральных средств расходуется «на стимулирование спроса на рынке жилья и оздоровление банковского сектора», еще около 10% — на стимулирование предложения.
Сумма, выделяемая на национальный проект, действительно значительно увеличена, но говорить доступности жилья в будущем, благодаря этой программе вряд ли возможно. Для снижения стоимости жилья нужно думать об увеличении предложения на рынке. Необходимо «зажимать» спрос и увеличивать предложение жилья, в том числе сокращать субсидии и различные льготы, связанные с покупкой жилья и социальной ипотекой, увеличивать налог на недвижимость с тем, чтобы увеличить бремя собственника и уменьшить мотивацию покупать жилье. Это, к сожалению, в программе занимает лишь 10%, против 90%, выделяемых денег на стимулирования спроса, поддержку стройкомплекса и оздоровление банковского сектора. С другой стороны, это позволит остаться на плаву застройщиков, государству купить большие объемы жилье у застройщиков с дисконтом и выполнить свои социальные обязательства перед гражданами.
Они выживут
Правительственная комиссия по повышению устойчивости развития экономики РФ включила в список системообразующих организаций, которые смогут претендовать на господдержку, 6 компаний строительного сектора — ОАО «Группа компаний «ПИК», ЗАО «СУ-155», ОАО «Группа «ЛСР», ОАО «ДСК-1», ОАО «Главстрой» и ЗАО «Интеко».
Из производителей стройматериалов в список попали ОАО «Евроцемент групп», ОАО «Новоросцемент», ОАО «Сибирский цемент», ОАО «Себряковцемент», ОАО «Мордовцемент», ОАО «Востокцемент» и ООО «РАТМ Цемент Холдинг».
Перечень может корректироваться решением правительственной комиссии, однако включение организации в перечень само по себе не является гарантией финансовой поддержки со стороны государства.
Москва поддержала стройкомплекс
Одними из основных событий на рынке недвижимости, широко освещаемых в СМИ за последнее время, стали аукционы по выкупу Москвой жилья у застройщиков. Изначально власти были намерены купить около полумиллиона квадратных метров жилья — 80 тыс. кв. метров в Москве и более 400 тыс. кв. метров в Московской области.
Так в результате недавно проведенных аукционов столичные власти приобрели почти 380 тыс. кв. метров. Остальные 120 тыс. кв. метров, заявленные ранее к торгам столичными властями, будут выноситься на аукцион повторно.
Изначально для участия в торгах было зарегистрировано пять компаний, однако для двух (ЗАО Глобинвестстрой и НБМ) из пяти был вынесено решение об отказе в участии по формальным признакам.
Стартовая цена квадратного метра в столице составила 65 000 руб., в области — 54 000 руб. Однако фактически торгов не было и лоты ушли по стартовой цене.
«Дочка» группы ПИК победила с понижением стартовой цены на 0,5% с объемом 75 тыс. кв. метров. ПИК Регион продал квартиры в домах, расположенных в Московской области по юго-восточному направлению (35 тыс. кв. метров) и северному направлению (40 тыс. кв. метров) по цене 53730 руб. за кв. метр.
Группа компаний «СУ-155» продала городу 260 тыс. кв.м. жилья на западе и северо-западе (по 75 тыс. кв.м.), востоке и юго-востоке (по 35 тыс. кв.м.) и на севере (40 тыс. кв.м.) Московской области. В Москве «СУ-155» продано 18 тыс. кв.м. жилья: 10 тыс. кв.м. в ЮВАО и 8 тыс. кв.м. в СВАО.
ЗАО РАМТЕК МФД продала городу 5 тыс. кв. метров жилья также в Подмосковье. Это жилье было приобретено по цене 53 тыс. 460 руб. за «квадрат» со снижением первоначальной стоимости на 1%.
Ипотека в России больше недоступна
В настоящее время только 25 банков заявляют о том, что готовы предоставлять гражданам ипотечные кредиты. По факту ипотеку выдают только 10-12 банков.
Свертывание ипотеки началась в России еще в третьем квартале 2007. Летом 2008 года Центральный банк РФ поднял ставку рефинансирования до 11% годовых.
На данный момент самые низкие процентные ставки 14,1% годовых в рублях и 12% в долларах предлагают такие банки как Сбербанк РФ, ВТБ-24 и Газпромбанк. Ряд банков, желая ограничить приток клиентов на ипотечные кредиты, выставили «заградительные» ставки около 20%. Во многих банках были свернуты программы кредитования на срок более 20 лет. Также для снижения рисков невозвратов и повышения качества кредитного портфеля банки ужесточили требования к заемщикам по всем видам кредитования.
Однако по данным Минрегиона РФ, в 2008 году в России выдано ипотечных кредитов на сумму около 630 млрд рублей. Данные по четвертому кварталу еще не опубликованы, но сокращение объемов ипотечного кредитования в целом по стране может достичь 50%. По прогнозам Минрегиона, объем выданных ипотечных кредитов в России в 2009 году превысит 530 млрд рублей.
При всей необходимости ипотеки для решения населением насущных жилищных проблем, потребителям не следует ожидать улучшения ситуации на рынке ипотечного кредитования, поскольку ситуация на мировых финансовых рынках остается крайне нестабильной и не предсказуемой. «В этих условиях банки будут нацелены на то, чтобы максимально снизить риски невозвратов. Стремление наращивать объем кредитного портфеля, не глядя на заемщика, осталось в прошлом», — прогнозируют аналитики «Фосборн Хоум».
Ставка на инфраструктурные проекты
Государство в условия кризиса и падения цен на стройматериалы планирует сделать акцент на инфраструктурные проекты. «В текущей ситуации падение цен на строительные материалы и металлы позволяет добиться снижения себестоимости инвестиционных программ», — заявил премьер Владимир Путин.
Частным компаниям, ведущим строительство особо важных объектов, разрешено выпускать инфраструктурные облигации под гарантии Российской Федерации или Внешэкономбанка.
Как считает Владимир Путин, «реализация инфраструктурных проектов может сформировать дополнительный платежный спрос в экономике, а значит послужить действенной поддержке в смежных отраслях».
В инфраструктуру входят такие ключевые для экономики элементы, как дороги, мосты, электростанции, линии электропередачи и т.д. По мнению экспертов, реализация инфраструктурных проектов сможет помочь выжить компаниям на рынке. «Подряд по госзаказу — это стабильная дельта, которая позволит стройкомпаниям удержаться на плаву. Необходимо только помнить, что получить этот подряд смогут опять же крупнейшие игроки рынка», — говорит один из них. Кроме того, специалист замечает, что инфраструктура – это базовый элемент любой экономики.
«Россия» заморожена
В связи с тяжелой ситуацией на финансовом рынке в Москве приостановлено строительство башни «Россия» в деловом центре Москва-Сити, сообщил в эксклюзивном интервью «Интерфакс-Недвижимость» глава Russian Land Шалва Чигиринский.
Башня «Россия» — один из небоскребов на территории строящегося делового центра Москва-Сити, которую планировалось завершить к 2012 году. По замыслу главного архитектора проекта Нормана Фостера, башня должна стать самым высоким зданием в Европе и вторым по высоте в мире.
Общая площадь строения — 520 тыс. кв. метров, из которых 200 тыс. кв. м будут находиться под землей. Высота башни — 612 метров, 118 этажей. Подземная парковка будет рассчитана на 3 тыс. 680 автомобилей.
Самые крупные сделки по аренде
Рекорд на рынке аренды офисных площадей поставила компания TNK-BP, подписав соглашение об аренде в проекте ГК «Центурион — бизнес-парке «Западные Ворота», расположенного за МКАДом на Можайском шоссе, примерно 50 тыс. кв. метров. Сделку вела компания Jones Lang LaSalle.
Некоторые крупные сделки, о которых можно было бы говорить, либо уже расторгнуты, либо находятся под угрозой расторжения.
Самой крупной несостоявшейся сделкой на рынке офисной недвижимости стала сделка компании «ДС Девелопмент» по сдаче в аренду бизнес-центра Nordstar Tower холдингу IBS. Предварительный договор аренды на офисное помещения общей площадью более 36000 кв. метров был подписан в декабре 2007 года. Из-за финансового кризиса 2008 года потенциальный якорный арендатор – компания IBS отказалась от заключения основного договора аренды по причине высоких арендных ставок.
В результате кризиса одним из новых трендов стал выплеск на рынок большого объема площадей в субаренду. Аналитики отмечают, что ежедневно появляется несколько предложений в этом направлении. Активно развивающийся рынок субаренды может повлиять на уровень ставок, так как арендаторы пытаются вернуть часть своих средств и готовы делать хорошие скидки субарендаторам. Только в классе A предложения площадей в субаренду составляет порядка 30%.
Крупнейшая инвестиционная сделка
Продажа германскому инвестфонду KanAm Grund, специализирующемуся на инвестициях в сектор недвижимости, четырех офисных зданий класса А бизнес-зоны «Павелецкая» общей площадью 101 тыс. кв. метров за $900 млн стала самой крупной инвестиционной сделкой в столице. Консорциум международных инвесторов во главе с финансовой корпорацией «Открытие» и Deutsche Bank AG Commercial Real Estate Group подписали соответствующее соглашение.
Девелопером проекта «Павелецкая» выступила компания «Открытие-недвижимость». Инвестиции в реализацию проекта собственных средств ФК «Открытие» и кредитных составит около $450 млн.
KanAm Grund вступит во владение зданиями после полного завершения их строительства, которое запланировано на середину 2009 года. В соответствии с условиями соглашения, стоимость сделки будет рассчитываться с учетом соглашений об аренде помещений с фиксированной ставкой доходности. По предварительным оценкам, сумма сделки может составить около $900 млн. Однако кризис может снизить сумму этой сделки.
Сергей Велесевич, Екатерина Горбунова
/Интерфакс/
0 комментариев